Параметры сегментации рынка недвижимости

На отечественном рынке недвижимости сегодня представлено множество объектов, отличающихся назначением, стоимостью и другими критериями. Для того чтобы разобраться в особенностях этого рынка и понять, что происходит внутри него, необходимо знать его строение, изучить, какие основные сегменты выделяются и чем они отличаются.

Сегментирование рынка

Если говорить об экономической классификации рынка, то здесь все относительно понятно. Существует бюджетное жилье, элитное, класса «комфорт» и «бизнес». Однако есть и другие виды классификаций.

Основные сегменты рынка недвижимости

Главными на сегодняшний день сегментами можно считать такие:

• Жилая недвижимость
• Коммерческая
• Земельные участки

Для каждого сегмента характерно внутреннее разделение на группы и подгруппы. Сегментация рынка недвижимости позволяет тем, кто продает или приобретает недвижимость, подбирать подходящие варианты, проводить анализ и оценку, а также способствует более глубокому пониманию рынка недвижимости как одной из составляющих экономики нашей страны.

На изменения рынка недвижимости и его состояния в целом, влияют различные экономические факторы, первостепенными из которых можно считать спрос и предложение. Именно спрос на жилье является главным фактором, влияющим на стоимость. Снижение цены приводит к увеличению спроса на недвижимость, и наоборот. В свою очередь, спрос подвержен таким воздействиям как покупательские возможности потребителей и их количество, наличие взаимозаменяющих товаров (сопряженных), и другое.

Рассмотрим подробнее все сегменты и их составляющие.

Сегмент рынка жилья

Недвижимость для жилья сегодня могут приобрести многие желающие. Она представлена огромным ассортиментом, что позволяет подобрать квартиру или дом с учетом личных предпочтений и финансовых возможностей. К тому же развитие системы ипотечного кредитования и других форм оплаты, расширяет круг потенциальных покупателей недвижимости.

Сегментация рынка жилой недвижимости состоит из следующих элементов.

1. Критерий разделения по расположению – городская и загородная недвижимость

Если говорить о городском жилом фонде, то здесь учитывается, в первую очередь, качество постройки – низкое / типовое / улучшенная планировка / элитная недвижимость. Именно эти факторы, а также расположение жилья, оказывают непосредственное влияние на стоимость и спрос на рынке недвижимости.

Загородное жилье сегодня становится все более популярным, а основными потребителями такой недвижимости становятся представители обеспеченных слоев населения. Как правило, чем ближе к городу располагается дом, чем лучше развита инфраструктура в регионе, тем дороже он стоит на рынке. Львиную долю востребованного загородного жилья составляют новые постройки, а также старые застройки, которые приобретаются для сноса и возведения дома по индивидуальному проекту.

Разделение рынка недвижимости по параметрам

2. Критерий разделения по давности постройки – вторичный рынок и первичный.

Строящееся или вводимое в эксплуатацию жилье является главным составляющим рынка первичной недвижимости. Формирование предложений на нем осуществляется исходя из потребностей населения и выполняется строительными компаниями - коммерческими или государственными. Именно они занимаются реализацией такой недвижимости, а главными потенциальными потребителями считаются агентства недвижимости и рядовые граждане. Почему называют жилье «первичным»? Потому что покупатель – первый собственник данной недвижимости в новом доме.

• Под вторичным рынком понимают жилой фонд, который уже был в обороте, то есть эксплуатировался и имел владельца. Именно этот сегмент отечественного рынка наиболее востребован, и ему уделяется больше всего внимания.

3. Критерий разделения по категории жилья

Сегментация рынка недвижимости для целей оценки состояния жилья, а также определения потребностей отечественных граждан, требует разделения жилых объектов по по их качеству.

• Недвижимость низкого качества. Сюда относятся объекты без централизованного отопления, без воды и канализации.
• Хрущевки. Период строительства домов с такими квартирами приходится на 60-70 гг прошлого столетия, и в их основе лежит серийный типовой проект. В таких квартирах не стоит ждать просторных кухонь и раздельных санузлов. Чаще всего дома с хрущевками – пятиэтажные.
• Жилье улучшенной планировки. Квартиры с увеличенной, по сравнению с хрущевками, площадью, большой кухней, непроходными комнатами.
• Полногабаритные – располагаются в старых постройках, имеют высокие потолки и большую кухню.
• Малосемейки. Данный тип квартир относят к социальному жилью. Расположение квартир в таком доме аналогично общежитию – длинный коридор с разделением на квартиры.
• Жилье новой планировки. Отличаются комфортной планировкой с раздельными комнатами, раздельным санузлом, наличием балкона или лоджии.
• Элитное жилье с индивидуальной планировкой.

Кроме того, есть и другие параметры сегментации рынка недвижимости. Например, по количеству комнат:

• 1-комнатные
• 2-комнатные
• 3-комнатные
• 4-5-комнатные

При анализе рынка недвижимости учитывают расположение постройки: центр или окраина. В центральной части города квартира или дом будут стоить на порядок дороже, ведь там развита инфраструктура и созданы все условия для комфортного проживания. Чего не скажешь об удаленных от центра районах, где, зачастую, существует проблема с транспортной развязкой, наличия образовательных и культурных учреждений, а также развлекательных заведений.

Коммерческая недвижимость

Формирование рынка нежилых помещений связано со многими факторами и активно подвергается внешнему влиянию. Фонд такой недвижимости существенно меньше, чем жилой и характеризуется он высокой ценой. Но это не снижает спрос на данный сегмент рынка, ведь развитие бизнеса и промышленности в нашей стране не прекращается, а значит, всегда есть спрос на коммерческую недвижимость.

Если говорить о перспективах офисного рынка, то они достаточно высокие и позволяют вывести данный сегмент на новый, более высокий уровень.

Существует также сегментация рынка коммерческой недвижимости, при этом главным критерием является функциональное назначение. Выделяют следующие виды:

• Офисные помещения
• Торговые площади
• Склады
• Производственные помещения

Офисная недвижимость

Данный сектор представлен несколькими категориями фонда недвижимости:

• Престижными офисами, созданными с учетом мировых требований.
• Офисные помещения, расположенные в старых, но хорошо отремонтированных постройках.
• Муниципальный и ведомственный нежилой фонд, отданный под размещение офисов. Как правило, в таких офисах нет особых условий, а арендная плата очень низкая.

Если говорить о перспективах офисного рынка, то они достаточно высокие, и позволят вывести данный сегмент на новый, более высокий уровень.

Торговые помещения

При условии выгодного месторасположения, данный сегмент фонда может быть успешным и востребованным, и наоборот. Стоимость покупки или аренды торговых залов зависит от многих факторов, например, хорошая транспортная развязка, красная линия, и другие. Чаще всего выгодные с точки зрения рентабельности торговые помещения арендуются и сдаются в аренду. Если предпринимателю подходит данное помещение, он его арендует и уверен в том, что его бизнес здесь идет хорошо, то только тогда поднимается вопрос о купле-продаже объекта.

Складские помещения

Поскольку сегодня отмечается активное развитие торговой сферы, то спрос на склады растет вместе с ним. Ассортимент складов на отечественном рынке просто огромный, начиная от обычных, неподготовленных помещений и заканчивая отапливаемыми, оснащенными спецтехникой складами.

Промышленная недвижимость

Необходимость развития рынка промышленной недвижимости связана с открытием новых предприятий и перепрофилированием уже существующих компаний. Как правило, большинство помещений сдается в долгосрочную аренду, и лишь малый процент фонда идет на продажу.

Сегменты рынка недвижимости

Сегмент земельных участков

Спрос на земельные участки постепенно увеличивается, что приводит к повышению стоимости. Объекты в данном сегменты разделяют:

• По назначению. Могут быть сельскохозяйственными, для индивидуального жилья, дачные и другие.
• Коммерческие и потребительские.
• По праву собственности.

Это далеко не весь перечень сегментов, характерный отечественному рынку земельных участков.

Выводы

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что сегментация рынка недвижимости – это необходимый инструмент для определения стоимости и рентабельности объектов недвижимости, а также способ упростить поиски при выборе.

Тем, кто столкнулся с необходимостью продать или купить жилье или землю с целью определения адекватной стоимости, а также для предотвращения необоснованного дорожания (удешевления) объектов, необходимо провести тщательный, качественный анализ с учетом всех видов разделения.

Как правило, агентства недвижимости, сотрудничая с клиентами, предлагают им презентацию сегментации рынка недвижимости для более четкой постановки целей и определения границ поиска объектов. И если, например, при покупке объектов на выбор влияет географическое расположение, назначение, вид права собственности, стоимость, то соответствующие параметры, не учитываются при сегментации рынка недвижимости – по ставке доходности.

• В общем, чтобы разобраться во всех этих вопросах, лучше обратиться к профессиональному агенту по недвижимости, который проконсультирует по каждому пункту и поможет решить любые задачи, связанные с недвижимостью.